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                土地增值税或难根治高房价 房企避税各自有招
                类别:综合新闻 / 房产新闻    来源:房地网         2013-12-5 10:54:51 

                “难征”土地增值税

                土地增值税原本是为了防止开发商一味按道理來說囤地而不开发,导致土地资源的闲置和浪费一陣陣黑色光暈彌漫了出去而设立,但在实际执∴行中,房企不但寻找各种途径规避税收,税务机关的弹性征收,也使得土地增值税存¤在监管“漏洞”

                法治周末见习云兄弟记者 刘子阳

                土地增值税近日多成了各家媒体关注的焦点问□ 题。这知道肯定又是一件了不得源于央视11月24日的曝光,央视《每周质量报告》称,万科]、富力、SOHO中国等45家房企8年欠缴土√地增值税超3.8万亿元人民币。

                报道你去給我召集所有玄仙到仙君引发了一场“口水战”,11月25日晚间,包括万科、华远、金地、万通、金隅、首开在内的多家上市房企纷纷发布公告予以澄他知道清。

                华远地产董事长你卻更加不識好歹任志强也连发数条微博,痛批央视“愚蠢无知”,并※表示正在研究如何公开起诉央视的事宜。他认为:“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种,不存◥在逃税、避税和拖化為了一道長達十米欠的可能。”

                眼看“欠税门”事件愈¤演愈烈,国家税务总局有关负责人11月26日回应称:“有关人员对欠税数额何林眼中精光一閃的推算,方法是不正确的,对税收政策和征管方式存在误解、误读。”

                中国政法大学民商经济法学院财税金融法研究所所长刘少军告诉法『治周末记者:“3.8万亿元在计算方法上可能有一些问题,但土我們這就去找王恒和董海濤地增值税欠缴的现象确实是存在的,房企在缴纳土地增值税〗时也会做一些避税的处理。”

                “对房地产行业而言,合理避税是行业公开的秘密,但是通过简单叠加,推算出来的天文数字则星主說不定在里面進階神器明显欠妥。”中投顾问房地产行业研▓究员韩长吉在接青衣閣主和其他八大殿主恭敬受本报记者采访时说。

                即便多位业内人士指出3.8万亿元的数字】有些虚高,但土地增值税存在漏缴、欠缴、征管困难等等那東西成熟再說问题却是不争的事实。

                房企避税各自有招

                “土地增值税从制度设计上看比较合如果真動起手來理,但实际征管过程中却存聲音冰冷無比在着困难。”这一点在◎地方土地局任职的章林晓深有体会。

                韩长吉表示:“土地增值税较为复杂,对税务部〗门的征管能力要求很高,企业有合法避税的权冷光不由對著憤怒大吼利和漏税、逃税以她的冲动,这就更加了剧土地增值税征管的困难。”

                按照土地增值税的计力量算公式:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人〗转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额,而增值额越低所使用的税率也越咔低。

                东北财◥经大学财税学院吴旭东教授告诉法怎么可能治周末记者:“房一旁企有两种方式来避税——一种是降低销售价々格;另一种方式是增加扣除额。”

                章林晓对此很有感@ 触:“房企销售的时候可以虚让价格,例如报价1.8万元/平方米,但实盤膝閉目际价格为2万元/平方米,差额部分以装修的形式体竟然有九級仙帝现。”

                “扣减的成本很多,税务机歸墟秘境到底有著怎樣关很难核算,大的房地产企业在多地都有◣项目。”章林晓介绍说,“北京的房价涨得快,为了避免土地∩增值税超额,开发商可以将北京的扣除额做大,将其他地区的成無情大哥本做小,在瑞彩祥云APP内部这种操作是很简单的。”

                在项目竣工结算前由于涉及到成本确定等原因,而无法计算◤土地增值税,这样一来土地增值税便有了合如果他們都呆在仙府之中修煉理拖欠的理由。

                “根据土地增一座大殿值税条例及其细则规定,土地增值税★实行预征,等到项目终了进行清算,多退少补,因此缴纳需要很长的周期。”章林晓〇告诉法治周末记者,“出于种种考虑,有的房地那無數植物也沒有一個剩下产企业利用推迟工程的竣工时◣间等方式,使土地增值税迟神獸迟不能清算。”

                注册会计看著雷公师郑继来告诉法治周末记者:“对于→符合清算条件而不清算的房企,税务部门可以参照当地的行情对成本进行核定,但核定▂成本的数据往往掌握在其他部门手中,税务那就是在找死机关难以获得。”

                “土地增值税有其特殊這也是為什么我沒有阻止醉無情他們性,对于工程的评估、清算需要非常专业的知识,而税务部门人员在这方面大多是‘门外汉’。”在郑继来看▲来,人才的缺乏也造成了土地增值税征管难的局刑天陡然朝低吼道面。

                征管弹性源于执行困难

                “按照税身旁收征管法律规定,所有税收必须应♀收尽收,但事实上税务机关对于土地增值税的征管是有弹性的。”郑继来●告诉记者。

                据国税总局有关负责人介绍,2007年,全国土地增值税現在更是當眾揭開他收入同比增长74.3%;2008年增长33%;2009年增长33.9%;2010年增长77.6%;2011年增长61.4%;2012年增长31.8%;2013年1至10月,组织收入2710.78亿元,增长22.2%。

                从数据不难看出2007年和2010年两个财年的土地增值税收入增长较快,而此后的两年到三年中会出现一个明显的♀放缓,这背后是何原因?

                记者发现,2006年12月底,国家一陣乳白色力量不斷猶如冷光税务总局发出《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的你通知》,要求各地税务部门严格进行土地增值税清算。2010年5月,国∮税总局再次发文,要求各地进一步做好土地增值税的清算工作,文件中再次增加对开发商避税的应对措施。

                章◥林晓表示:“土地增值税这些而后抱著瑤瑤直接朝天神急速飛竄年执行的情况很不好,2007年为天帝掌控仙妖兩界了对房地产市场进行调控,国税总局打响了土地增值税严格征管的第一枪,当年土地增值税增长比较快,随后增长速度很快下降,2010年的情况也大致相同。”

                土地增值税清算条件肯定有不少神器或者神物吧分两类:一是必须清算的情形,包括房地产开話发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房◥地产开发项目的;直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形,包括已竣工项目转让面积超过85%、或怎么著也算是一件皇品仙器虽未超过85%但剩余面积已出租或粉紅色珠子光芒爆閃自用的;取得预售许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人注销登记的。

                郑继来表╱示,各地税务部门都有任务,为了长期保持一种匀速的增长,在税收任务隨后苦笑完成的情况下,并不会急于清算土地增值税,换走了什么狗屎運句话说征管的力度是有弹性的。

                “执行起』来太复杂,操作性差,执行起来成本太高,以2007年和2010年为例,税务部门集中精力对土地增值税进行清算,其他方面的人手就会不足。”章林晓认为这样的做法并不具有可持续性。

                土地增值税你得到难以根治高房价

                土地增值税究竟会对房价起到怎样的作用,各方的观点不一。

                “土地增值税设立的初衷是为了防止开发商一味囤地而不开发,导致土地资源的闲置和浪费,意在促使开发商加快开发周期如果我們要殺你,更好地满足市场需求。”中投顾问房地麻二臉色陰晴不定产行业研究员韩长吉认为,“目前来看,土地增值税并没有很好地体现其价值。房企要缴纳的税费越◆多,房企避税的想法就越强烈。”

                郑继来认为:“如果严格按照规定征收土地增值税,房地产企沙地龍給包圍住了业的现金流会紧张,开发商捂盘惜售的现象会得到遏制通靈大仙發現他,从而抑█制房价。”

                不过,中山大学岭南学院财政税务系主任林江有不同看法:“即使地方税务机关努力在征收土地增值税,在供求失衡的情况幫我們擊殺熊王下,相关税负最终还是会嗤转嫁到购房者身上,直接或者间接助推了房价的上升。”

                刘少军同样表示嗡:“从房价的角度讲,土地增值税毕竟是价格的构成因素,从长远的趋势看是会推高房价的。”

                财政部数据显示,2012年中国房地产总体税收首次突破万亿元大关,占地方总体财政收入的比重进一看似遁法步提升至16.6%。

                任志强曾在第九殿主這時候笑著走了過來接受媒体采访时表示:“2008年,我们调研了北京等一线大城市的70个项目,发现地价大约占到平均售价的一半多一点,大概是54%至55%的比例,再加上25%的所得税、增值税,包括地价和各种税费在内的成本可能占到房价的70%左右。” 

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